昨日のマーケットは、
日経平均 約0.8％の下落
TOPIX 約1.2％の下落
東証REIT 約0.5％の上昇でした。
11日の米国のマーケットが大荒れで、ダウが1800ドル以上下げた割には、小幅な動きだったように思います。
寄り付き直後が一番大きく下げて、後場にはいってもじり高という感じでした。日経平均22000円程度が、現時点での下値となるのでしょうか。
東京都は、COVID-19の感染者は、20名前後で続いていますが、重症患者の数は減少しておりますので、もう、あまり大騒ぎになることはないのかもしれません。経済活動が順次再開し、6/19からは、ほぼすべての業種が再開できる見込みですから、経済活動の力強い再開に期待したいところです。都道府県をまたぐ移動の自粛も早く解禁されてほしいです。
閑話休題、コロナショック相場を通じてREITについて感じたことを、綴ろうと思います。
閑話休題、コロナショック相場を通じてREITについて感じたことを、綴ろうと思います。
取り扱い規模が小さいため、非常事態には値動きが激しい
一般的な資産運用の本では、株式とREITなどの不動産投資については、下記のような説明がされています。東証REIT指数のほうがTOPIXよりも下落が激しかったのです。
この理由は、報道によると、地銀などが事前に定めていたロスカットルールを下回るような価格まで東証REIT指数が下落したため、投げ売りが生じた、というものです。
J-REITは、取り扱い規模が小さいため、ひとたび地銀の投げ売り程度でも、暴落を引き起こしてしまうような事態もあるということです。
投資法人の運用方針の不透明性
インビンシブル投資法人[8963]は、予想分配金を1812円から30円に変更しました。率にして、98％の減少です。
多くのブログなどで、この事象については記載ありますが、この減配については、REITの抱える問題点が明らかになったと思います。
緊急時には、投資法人が運営会社への債務を免除するために、REIT投資家に不当に不利益が押しつけられる可能性がある、という運営の不透明さがあります。
人によっては、
「株式投資は、株式会社の多様なビジネスを評価することが難しいが、REITは不動産を通じて得た賃料を投資家へ配分するというシンプルなスキームだから、配当金の原資がわかりやすい。そのため、TOPIXへの投資よりもREITへの投資の方がやりやすい」
というような主張をされる方もおり、一理あるなあと思っていました。
と、同時に、投資法人の意思決定プロセスは、それこそ投資家には開示されないですから、非常時には投資家にとって不利となるような意思決定をされるのではないか、という疑念もありました。
私の理想とするPF構成は、株式：REIT＝80：20としておりますが、REITの割合を20％に抑えているのは、そのような背景もあります。
今回のコロナショックで、やはり、REITは、投資法人の運用方針の意思決定に不透明さがあるな、という印象が強く残りました。
J-REITの誕生は、2001年
調べると、J-REITは、2001年9月に上場銘柄2本、時価総額2000億円でスタートしたとのことです。2019年12月時点では、上場銘柄64本、時価総額16.44兆円まで成長しています。
一度リーマンショック後には、バブル崩壊のようなチャート形式になりましたが、成長してきました。
順調に成長してきているように思いますが、東証一部の同じ時期の時価総額は、約648兆円ですので、規模にしてまだ40倍も差があります。
やはり、まだまだREITは株式と比較して、流動性の観点では問題があるということが、コロナショックで認識いたしました。
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