おはようございます。ら～くです。
昨日のマーケットは、
日経平均 約0.4％の下落
TOPIX 約0.9％の下落
東証REIT 約1.1％の下落でした。
欧州で新型コロナ感染の再拡大等が意識されたのか、軟調な動きでした。
しばらくは膠着相場となりそうです。
閑話休題、本日は、住宅の残価設定ローン開発報道について私の考えを綴ろうと思います。
自動車では、割と一般的になった残価設定ローンという購入方法ですが、住宅ではうまくいくのでしょうか？
ポイントは、あらかじめ残価を金融機関と合意しておく、ということです。
たぶんつづく
閑話休題、本日は、住宅の残価設定ローン開発報道について私の考えを綴ろうと思います。
まだ、このようなスキームを検討中、という段階のようですが。
自動車では、割と一般的になった残価設定ローンという購入方法ですが、住宅ではうまくいくのでしょうか？
そもそも残価設定ローンとは
残価設定ローンとは、下記のようなメカニズムです。- 借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組み。
- 将来の残価をあらかじめ設定し、住宅価格から差し引いた額を分割して返済する。
- ローンが満期を迎えた際は（１）残価で住宅を買い取る（２）再度ローンを組む（３）家を売却する といった複数の選択肢がある。家は残価で買い取ってもらえ、売却すればローンは完済となる
ポイントは、あらかじめ残価を金融機関と合意しておく、ということです。
自動車の場合は、ある程度の流通量がありますから、「3年後に新車販売価格の50％」というような相場の水準というものがあるのですが、住宅で、そのような相場水準が果たして作れるのかが、課題だと思います。
最大の課題
くしくも、記事にも下記の一節があります：残価設定ローンが広がらない背景には日本の特殊な住宅事情がある。日本の住宅は「建築から２０～２５年が経つと資産価値がほぼゼロになる」と言われてきた
日本では、そもそも中古住宅の資産価値（使用価値ではない）が、ほぼゼロなのですよね。
都心部の良い立地のマンションであれば、ある程度リフォームすれば買い手はつくでしょうから、それなりの金額で売却できるとは思います。
一方、地方の戸建ての場合だと、築30年経過した住宅は、500万円で売却しようとしても、それこそ買手がつかない可能性があります。
戸建て住宅は、それなりにメンテナンスする必要がありますから土地の価値を除いた築30年の資産価値については、私もほぼゼロなのではないかと思います。
今後、人口が減る日本ですから、都心部の土地ならともかく、地方の土地もほぼ価値がないとみなさされるのではないでしょうか。
予言：たぶん流行らない
住宅の残価設定ローンは、おそらく流行らないでしょう。「日本でも中古住宅の流通市場の厚みが増せば、適正な残価を設定できる」という主張もあるでしょうが、そのような物件は都心部の優良物件程度ではないでしょうか。
結局は、限定的な物件の購入方法の一つ、というような形で落ち着くような気がします。
たぶんつづく
0 件のコメント:
コメントを投稿
注: コメントを投稿できるのは、このブログのメンバーだけです。